У портфелі True Real Estate представлені як об'єкти на різних етапах будівництва, так і готова нерухомість для інвестування на Балі. Перед тим як рекомендувати проєкт інвесторам, команда проводить комплексну перевірку забудовника та об'єкта за внутрішньою системою Due Diligence, яка охоплює понад 140 критеріїв оцінки.
Підбір об'єктів завжди здійснюється індивідуально. Щоб запропонувати варіанти, які найкраще відповідають запиту, ми враховуємо бюджет, інвестиційні цілі, бажаний район, формат нерухомості та очікувану дохідність. Після уточнення цих параметрів ми пропонуємо кілька проєктів, які відповідають потребам інвестора.
Актуальний перелік із детальними картками об'єктів — за посиланням нижче.
Розмір першого внеску визначається індивідуально для кожного проєкту та залежить від стадії будівництва, умов продажу й політики забудовника. Для більшості об'єктів також доступне розтермінування, а графік платежів формується індивідуально — із щомісячними, щоквартальними або поетапними платежами до завершення будівництва. Точні умови надаються окремо для кожного проєкту.
Додаткові витрати залежать від етапу інвестування та умов конкретного проєкту.
Під час придбання нерухомості:
Під час експлуатації та здачі в оренду:
Основні операційні витрати, які враховуються під час розрахунку чистої дохідності:
Усі ці витрати закладаються у фінансову модель проєкту, тому інвестор отримує прогноз уже з урахуванням основних операційних витрат.
У разі перепродажу об'єкта:
Повний перелік витрат визначається умовами конкретного проєкту та детально фіксується в договорі до його підписання.
Так. Команда True Real Estate забезпечує особистий контроль за ходом будівництва на кожному об'єкті та підтримує прямий контакт із забудовниками. Щомісяця забудовник надає офіційний звіт про стан будівництва з відеофіксацією — інвестор отримує цю інформацію незалежно від того, де він перебуває фізично.
У разі виявлення відхилень від графіка або зауважень щодо якості робіт команда оперативно уточнює ситуацію із забудовником та передає інвестору актуальну інформацію.
Гарантії щодо строків завершення будівництва та передачі об'єкта визначаються договором із забудовником. Документ може передбачати допустимий період перенесення строків, відповідальність забудовника за подальшу затримку, порядок нарахування неустойки та інші способи захисту інтересів інвестора. Конкретний перелік гарантій і механізмів компенсації залежить від умов відповідного проєкту та перевіряється до підписання договору.
Перед стартом будівництва забудовник оформлює права на земельну ділянку, сплачує її вартість і надає документи, що підтверджують законні підстави реалізації проєкту.
Окремо оформлюється PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — офіційний дозвіл на будівництво, який видають державні органи Індонезії після перевірки земельних документів, проєктної документації та відповідності будівельним нормам; процедура багатоступенева і може тривати кілька місяців. Після отримання PBG забудовник надає його інвесторам.
Так, іноземні громадяни можуть інвестувати в нерухомість в Індонезії. Юридичне оформлення здійснюється на підставі договорів, передбачених структурою конкретного проєкту, зокрема інвестиційного договору із забудовником та договору довгострокової оренди (Lease Agreement). Після виконання сторонами всіх умов інвестор отримує зареєстроване право leasehold на визначений договором строк відповідно до законодавства Індонезії.
Прогнозована дохідність розраховується індивідуально для кожного об'єкта на основі його вартості, локації, формату, очікуваної заповнюваності, середньої орендної ставки, сезонності та структури витрат. Інвестор отримує фінансову модель із деталізованим прогнозом виручки, витрат і чистого доходу.
Для перевірки розрахунків і самостійного аналізу ринку клієнтам True Real Estate доступна Estate Market — власна аналітична платформа з актуальними даними щодо орендної нерухомості на Балі.
На платформі можна:
Таким чином, фінансова модель формується не лише на основі заявлених показників девелопера, а й з урахуванням актуальної ринкової статистики та даних щодо вже працюючих об'єктів.
Фактична дохідність може відрізнятися від прогнозованої залежно від заповнюваності, орендних тарифів, сезонності, якості управління та загальної ринкової ситуації.
Управлінням (пошук орендарів, обслуговування, виплати власнику) займається керуюча компанія обраного об'єкта.
Нижче представлені приклади завершених і введених в експлуатацію об'єктів, з якими працювала команда True Real Estate. За посиланнями на Google Maps можна переглянути актуальні фотографії, розташування та відгуки гостей, які вже проживали в цих комплексах.
Приклади реалізованих проєктів:
Окремо можна ознайомитися з відгуками клієнтів True Real Estate у Google Maps. У них інвестори діляться досвідом підбору об'єкта, комунікації з командою, супроводу угоди та придбання нерухомості на Балі.
Умови перепродажу прописуються в договорі з конкретним забудовником. Типова структура: комісія за переуступку прав (assignment) 0–3% на користь забудовника + комісія агентства/відділу продажів 5%.